Продажи новых домов составляют лишь около 11% всех покупок жилья. Тем не менее, готовых домов в продаже больше, чем существующих. Согласно исследованию, большинство покупателей знают о серьезной нехватке существующих домов для продажи, предложение которых в декабре 2021 года сократилось.
Более одной трети (34 процента) всех домов на одну семью, выставленных на продажу в декабре, были новостройками, что является самой высокой долей за всю историю наблюдений.
Хотя эти статистические данные могут улучшить перспективы для покупателей, разочарованных своей неспособностью найти дом, между покупкой существующего дома и недавно построенного есть несколько различий. Один из самых больших: ваша временная шкала. Но в любом случае рекомендуем покупать недвижимость от застройщика, будь то в Пензе или в Подмосковье.
Как только вы найдете существующий дом или квартиру и заключите договор с продавцами, вы, как правило, можете закрыть сделку и переехать в течение от месяца до шести недель. Когда вы покупаете новый дом, может пройти от шести до девяти месяцев или больше, прежде чем вы сможете переехать. Порой люди переезжают более чем через год после того, как подписан первоначальный договор на владение домом или квартирой.
Продажи новых домов составляют лишь около 11% всех покупок жилья. Тем не менее, готовых домов в продаже больше, чем существующих.
Сроки нового строительства могут быть отложены в этом году из-за сбоев в цепочке поставок и нехватки материалов и рабочей силы.
Строительство нового дома сейчас определенно отличается, сегодня строители откладывают предварительную продажу своих домов, потому что они не знают, сколько будет стоить строительство, и они не знают, сколько времени это займет. Сейчас строители чаще начинают строительство дома, прежде чем продать его.
Покупатели могут оказаться в списке ожидания на многие партии и должны быть готовы к возможным задержкам до тех пор, пока не улучшатся некоторые проблемы с цепочкой поставок. Когда рынок жилья не такой плотный, покупатели иногда могут найти новый дом, который уже закончен или почти готов, чтобы ускорить сроки, но сейчас таких почти не существует.
Покупка нового дома требует несколько иных шагов, чем покупка существующего, но основной путь по-прежнему включает финансовую подготовку, установление ваших приоритетов и поиск недвижимости.
Вот что вам нужно знать, решая, стоит ли покупать существующий или строящийся дом, а может и квартиру. Информация о новом строительстве относится к «производственным домам» в подразделении, а не к домам на заказ, построенным на вашем участке, которые обычно требуют другого финансирования и более длительного графика.
Роль агентов по недвижимости в покупке нового жилья
Для большинства покупателей путь к переезду в дом начинается с агента по недвижимости и кредитора. В то время как 88 процентов покупателей работали с агентом по недвижимости, чтобы купить свой дом в прошлом году. 7 процентов купили напрямую у застройщика или агента застройщика. Агенты по недвижимости обычно не могут договориться со строителями о цене на новые дома, потому что это зависит от факторов спроса и предложения. Однако агенты могут предоставить консультации и понимание покупателей о новых домах.
Агент может помочь вам оценить качество строительства и отделки, план этажа, правильно ли установлены розетки, сколько места для хранения доступно, а также помочь вам визуализировать помещения.
Цены на жилье растут с началом нового года
Профессионалы по продажам в сообществе новостроек представляют застройщика, поэтому покупателям полезно, чтобы кто-то, представляющий их интересы, читал контракт и вел переговоры о модернизации.
Риелторы ходят с покупателями в модельные дома и убеждаются, что они знают, какие функции включены, а какие являются дополнительными. Иногда строители предлагают модернизацию за 10 000 долларов, например, солярий, но на самом деле это не будет стоить им столько денег, поэтому риэлтор может вести переговоры от имени покупателей о еще одной модернизации.
Покупатели могут оказаться в списке ожидания на многие партии и должны быть готовы к возможным задержкам до тех пор, пока не улучшатся некоторые проблемы в цепочке поставок. Если вы хотите работать с агентом покупателя, ваш агент должен пойти с вами, чтобы посетить типовые дома и зарегистрироваться, чтобы получить комиссию от строителя.
Покупатели иногда думают, что они могут сэкономить деньги на новом строительстве, не работая с агентом по недвижимости, но обычно строители не предлагают скидки, особенно в условиях жесткого рынка. Покупатели должны внимательно прочитать свой договор о покупке дома, потому что есть пункты, которые позволяют расторгнуть договор при определенных обстоятельствах.
Нанимаете ли вы агента по недвижимости, на самом деле зависит от вашего уровня комфорта как покупателя.
Финансирование вашего нового дома
Варианты финансирования для новых домов такие же, как и для существующих, включая обычные кредиты, гигантские кредиты (суммы которых превышают обычные лимиты кредита) и кредиты, застрахованные государством. Однако многие крупные застройщики связаны с ипотечной компанией. Строители всех размеров имеют список предпочтительных кредиторов и титульных компаний для своих транзакций.
Строители хотят, чтобы покупатели использовали их кредитор, потому что они могут контролировать больше процесса и знают, что их кредиторы уложатся в сроки, чтобы закрыть кредит вовремя. В некоторых случаях их кредитное подразделение также приносит им доход. Они часто предлагают покупателям стимулы для работы с их предпочтительным кредитором, такие как оплата расходов на закрытие, предложение кредита на дополнительные функции или снижение требования к депозиту.
Покупателям рекомендуется проконсультироваться хотя бы с одним другим внешним кредитором, чтобы сравнить ставки и сборы с предложением предпочтительного кредитора. В некоторых случаях кредитор застройщика будет казаться более выгодной сделкой, но это будет происходить за счет ипотечной ставки, которая выше на одну четверть процента или около того на весь срок действия вашего кредита. Иногда другой кредитор будет соответствовать стоимости стимула застройщика, чтобы обезопасить ваш бизнес, поэтому стоит присмотреться.
В то время как покупатели и продавцы обычно делят налоги на передачу и некоторые другие затраты на закрытие существующих сделок с недвижимостью, покупатели обычно оплачивают все затраты на закрытие нового строительства. Это делает предложение застройщика оплатить эти расходы еще более заманчивым. Прежде чем вы сможете подписать контракт на покупку дома, вам потребуется письмо с предварительным одобрением ипотеки от предпочтительного кредитора застройщика или другого кредитора. Некоторые строители требуют одобрения своего кредитора, даже если вы не завершаете свое финансирование с этим кредитором.
Кроме того, вам нужны наличные деньги для внесения задатка, который обычно также прилагается к письму с предложением для существующего дома. Некоторые строители хотят внести депозит в размере около 1000 долларов, чтобы удержать участок для покупателя в течение нескольких дней, пока они не получат предварительное одобрение кредита. Вам также может потребоваться доплатить за участки, которые больше, имеют лучший вид или более желательное расположение в пределах сообщества.
Задаток у строителей варьируется от 3000 до 5000 долларов до 5 или 10 процентов от общей стоимости в зависимости от цены дома и рыночных условий.
Это может быть существенной разницей в потребностях в наличных деньгах, потому что задатки на существующие дома обычно составляют от 2 до 3 процентов от стоимости дома.
В случае нового строительства у вас обычно есть от 15 до 30 дней, в зависимости от контракта, чтобы вернуть свой задаток. С существующим домом у вас обычно есть больше времени, чтобы вернуть свой депозит в соответствии с условиями контракта.
В то время как заемщики, покупающие существующий дом, обычно могут зафиксировать свою ипотечную ставку, чтобы гарантировать эту процентную ставку в течение месяца или дольше, не неся дополнительных расходов, зафиксировать вашу ставку может быть сложнее с новыми домами из-за длительных сроков строительства.
Вы можете зафиксировать ипотечную ставку на срок до года, но это будет стоить намного больше, чем если бы вы зафиксировали ее на срок от 30 до 60 дней. Это азартная игра, потому что вы не знаете, какими будут ставки, когда ваш дом будет готов, и вы хотите убедиться, что вы все еще можете позволить себе платежи, но вы также не хотите тратить слишком много денег. Ипотечная компания обычно фиксирует процентную ставку, когда есть определенная дата завершения строительства дома.
Пока вы ждете, пока ваш дом будет построен, рекомендуем экономить больше денег, погашать долги и оплачивать все свои счета вовремя, чтобы сохранить или улучшить свой кредитный рейтинг. Ваш кредитор перепроверит ваши финансы непосредственно перед закрытием.
Не покупайте какие-либо крупные потребительские товары или новую машину, потому что это может повредить вашему кредитному рейтингу и вызвать более высокую ставку по ипотеке или помешать вам претендовать на дом.
Выберите застройщика, участок и поэтажный план
Покупки для нового дома можно начать онлайн, как и для существующих. Вы можете искать на сайтах строителей информацию, виртуальные туры и планы этажей, чтобы сузить свои приоритеты.
Прежде чем выбрать застройщика, участок и план этажа, рекомендуем задать вопросы об общественных удобствах, планах и обслуживании. Вам нужно знать, что входит в взнос товарищества собственников жилья и будет ли сообщество расчищать дороги и ухаживать за территорией.
В некоторых новых сообществах покупатели должны платить дополнительные сборы за строительство инфраструктуры, такой как дороги, и за ввод коммунальных услуг, поэтому покупатели должны спросить о возможности таких сборов. Важно найти строителя, которому можно доверять.
Чтобы проверить качество застройщика, вы можете объехать их существующие сообщества и попросить домовладельцев поделиться своим опытом со строителем. Вы можете смотреть на их награды и читать отзывы, но разумно относиться к ним с долей скептицизма, потому что люди часто больше жалуются в Интернете, чем хвалят бизнес.
Все строители должны строить дома в соответствии со строительными нормами, принятыми в их юрисдикции, что также требует многочисленных проверок на различных этапах строительного процесса.
На недавно построенные дома распространяется гарантия качества изготовления и прочности конструкции. На такие материалы, как окна, крыши, бытовая техника, системы отопления и кондиционирования воздуха, также распространяется собственная гарантия, что является преимуществом нового строительства. Рекомендуем проверить расширенные гарантии, которые могут предложить некоторые строители.
Еще один способ оценить строителя — посмотреть на его строительную площадку и модели домов, чтобы убедиться, что они содержатся в хорошем состоянии и чисты. После того, как ваш дом будет заключен по контракту, вы можете нанять независимого домашнего инспектора на разных этапах строительства, чтобы проверить качество строительства и исправить любые ошибки.
Выберите варианты
В то время как одни строители допускают индивидуальную настройку дома, многие производители предлагают пакет на выбор либо по цвету и отделке, либо по уровню качества, либо по тому и другому. У многих строителей есть доска дизайна, которая включает в себя шкафы, прилавки, полы, фартуки и цвета краски, цены на которые зависят от уровня качества.
Вы часто получаете наибольшую ценность от этих дизайнерских досок, потому что строители договариваются с поставщиками об этих элементах.
У некоторых строителей есть дизайн-центр с множеством вариантов персонализации.
Возможно, вам придется принести строителю больше денег, чтобы заплатить за обновления. Это зависит от застройщика и стоимости обновлений, но иногда вам придется платить за эти обновления, пока ваш дом строится, потому что строителю может быть сложнее продать, если вы откажетесь от контракта.
Для многих покупателей радость от покупки новостройки заключается в возможности персонализировать каждую функцию, но вы должны помнить о своем бюджете и будущей стоимости перепродажи.
Если у вас ограниченный бюджет, имеет смысл тратить деньги на вещи, которые потом сложно изменить. Вы также можете потратить больше на товары, качество которых легче оценить, и меньше на другие предметы, например, идея носить рубашку из [дисконтного магазина] с ремнем от Gucci.
Хотя не все строители предлагают покупателям структурные варианты, это лучшие места для первоначального вложения денег. Позже добавить крытую веранду или солярий может быть дорого или невозможно.
Если вы можете подождать, пока будет построен новый дом, это может быть вашим лучшим вариантом на рынке с небольшим количеством доступных существующих домов.
