Поиск недвижимости – для покупки или аренды, рано или поздно актуален для каждого. Агентства недвижимости – главные помощники для граждан и организаций в этом деле, востребованы всегда. А так как недвижимость – это еще и выгодный способ капиталовложений, по статистике, даже в неблагоприятные для экономики кризисные периоды большинство предприятий этого направления оказываются на плаву. Главное в этом деле – грамотная стратегия и хорошо продуманный бизнес-план агентства недвижимости. Бизнес-план представляет собой комплексный проект предприятия, создаваемого с нуля.
Особенности проекта
Разработанный бизнес-план имеет своим предназначением оценку экономической эффективности данного инвестиционного проекта и анализ перспектив открытия агентства недвижимости с нуля. План составляется с учетом аналитических и статистических данных, а также предварительно проведенных расчетов финансовых затрат и ожидаемых доходов.
Характер организации обозначен как предприятие, оказывающее посреднические услуги в сделках сферы недвижимости. В числе предоставляемых услуг – подбор объектов недвижимости для покупки или аренды, содействие в оформлении документов и другие виды помощи населению и организациям на коммерческой основе.
Основные цели проекта можно обозначить как:
- — удовлетворение спроса, существующего на рынке недвижимости;
- — создание предприятия с высоким уровнем рентабельности;
- — получение прибыли в соответствии с уровнем, рассчитанным в плане.
Для открытия агентства недвижимости планируется получение коммерческого кредита в размере 2 миллиона 732 тысячи рублей. Такая сумма – результат расчетов общей стоимости проекта на стартовом этапе создания и развития агентства. Процентная ставка по кредиту составит 14%. В планах – выплата кредита с первого месяца работы компании, что значительно упрощает расчеты и процесс уплаты займа. Принимая во внимание такие финансовые показатели, срок окупаемости проекта с учетом дисконтирования составит примерно 2 года. Доход инвестора (общая сумма уплаченных процентов по кредиту) за этот период составит в пределах 176 тысяч рублей. Такие примерные расчеты, а также более подробный анализ финансовой составляющей проекта, приведенный в соответствующем разделе плана, дает возможность определить общий экономический эффект от проекта в сумме свыше 196 миллионов 200 тысяч рублей.
Агентство недвижимости как вид бизнеса
Операции с недвижимым имуществом очень хлопотны и трудоемки. К тому же они отбирают много времени и сил. К оформлению документов на недвижимость любого порядка существуют очень высокие требования, а так как у обычных граждан обычно нет достаточного опыта их оформления, актуальной будет помощь специализированного агентства. Эти структуры занимаются оформлением жилых домов, квартир, гаражей, дач и прочего недвижимого имущества. Оформлением документов занимаются непосредственно риэлторы, выполняя самые сложные и малоприятные бюрократические процедуры за клиента.
Агентства недвижимости вынуждены постоянно выдерживать натиск конкуренции и бороться за клиента, особенно в больших городах. Это главная сложность, которую придется преодолеть при помощи грамотно разработанной маркетинговой кампании. Второй аспект — прибыль от них очень зависит от правильной стратегии, но в первую очередь — от грамотного бизнес-плана. Открыть агентство недвижимости несложно, стартовые вложения в него не очень высокие, но удержать на плаву много труднее по причине высокой конкуренции.
Важно различать риэлторскую фирму и агентство недвижимости. Риэлторская фирма фактически выполняет часть обязанностей агентства недвижимости, но она не обязана иметь лицензию и в то же время круг ее компетенции не столь широк. Агентство недвижимости занимается юридической частью работы, организационной и финансовой и обладает большим набором прав и полномочий.
Вместе с тем агентство заинтересовано иметь в своем составе активных агентов-риэлторов, которые способны устанавливать нужные связи, владеть важной информацией, оперировать ею на месте, ориентироваться на рынке недвижимости. От хорошо спланированной работы риэлтора по купле и продаже недвижимости во многом зависит успех и репутация такого бизнеса, его прибыль, его развитие.
Фактически данный проект предусматривает именно агентство, имеющее своим предназначением оказание посреднических услуг между двумя сторонами – покупателем и продавцом (арендодателем и арендатором) в зависимости от типа сделки.
Целевая аудитория агентства – граждане, планирующие взять или сдать в аренду, купить или продать объект недвижимости. Соответственно потенциальные клиенты – достаточно обширная категория. В нее входят как частные лица, так и организации различного масштаба.
В целом агентство недвижимости представляет собой выгодный вид бизнеса с минимальными рисками. Его открытие требует небольших стартовых вложений по причине отсутствия необходимости в закупке производственного оборудования или сырьевой базы. Не нужно для этой деятельности и профильного образование или специальных знаний. Чтобы создать успешную компанию, нужно обладать определенным опытом в этой сфере. Как правило, учредителями таких компаний становятся бывшие риелторы и агенты по торговле недвижимостью. В любом случае для этой деятельности обязательна деловая хватка и знание принципов работы выбранного сектора рынка. В том числе предварительно изучают особенности рынка недвижимости региона и страны в целом.
Для успешной работы агентства большое значение имеет наличие достаточного количества источников информации о продаваемых и сдаваемых объектах недвижимости.
Возможно несколько вариантов:
- — покупка базы данных, которые предоставляют компании по сбору и обработке соответствующей информации. Стоит доверять только проверенным организациям, предварительно, перед покупкой проверив предоставленную информацию;
- — поиск в интернете на соответствующих сайтах;
- — использование СМИ для поиска объявлений о продаже или сдаче недвижимости.
Именно эти источники станут основой для деятельности в самом начале работы агентства. Впоследствии, при условии грамотно проведенной маркетинговой и рекламной кампании, потенциальные клиенты сами будут связываться с представителями агентства для сотрудничества.
Схема работы агентства недвижимости включает несколько стандартных последовательных этапов:
- — обращение клиента в агентство с целью получения какой-либо услуги;
- — заключение договора между сторонами;
- — сотрудник агентства, специализирующийся на выполнении интересующих клиента сделок, изучает вопрос и подбирает подходящие варианты;
- — клиент рассматривает подобранные объекты недвижимости, затем проводит переговоры и принимает решение;
- — работник агентства занимается проверкой документов, чтобы убедиться, что проведение сделки безопасно. Затем специалист оказывает помощь в заключении договора, консультируя по всем возникающим вопросам;
- — стороны заключают договор, который завершается уплатой клиентом оговоренной суммы комиссионных.
Агентства недвижимости имеют широкий спектр деятельности. Но в основе практически каждой услуги лежит заключение с клиентом договора, который регулирует все нюансы сотрудничества.
Основные параметры бизнеса в сфере недвижимости — в видео:
Офисное помещение для агентства недвижимости
Для привлечения обширной и платежеспособной аудитории офис лучше открыть в центре города. Но нередко, по результатам исследования рынка, оказывается, что открывать агентство в центре нерентабельно по причине высокой конкуренции. Иногда более предпочтительный вариант — спальный район. Но в большинстве случаев удобнее окажется офис в центре – при таких условиях агентам будет удобнее добираться до любой точки города, что имеет принципиальное значение для компании, занимающейся недвижимостью. Центральное расположение также будет способствовать увеличению клиентской базы – многие потенциальные клиенты не захотят ехать в окраинные районы города. В целом главное – наличие поблизости достаточной целевой аудитории и высокой конкуренции.
Площадь офиса допускается не более 20 кв. м., но обязательным условием является оборудование отдельной комнаты для работы с клиентами. Помещение планируется арендовать в одном из специализированных офисных центров. Там, как правило, готова вся инфраструктура для оборудования рабочих мест для персонала, проведены интернет и телефонная связь.
Оборудование для агентства будет включать стандартный офисный набор:
- компьютеры с программным обеспечением,
- копировальный аппарат,
- многоканальные телефоны или несколько дополнительных номеров для связи с потенциальными клиентами и руководством для риэлторов,
- телефоны для других специалистов (руководитель агентства, бухгалтер),
- принтер;
- факс для связи,
- кассовый аппарат;
- сейф.
Обязательно наличие мебели для персонала. В первую очередь это удобные стулья и столы, оборудованные для размещения компьютера, бумаг и рабочих принадлежностей сотрудников. Необходимы также шкафы для хранения личных вещей и одежды специалистов. Стоит уделить внимание и помещению для переговоров и встречи посетителей. Там пригодится большой круглый или прямоугольный стол, а также диван для ожидания. Желательно, чтобы на входе в офис располагалась небольшая рецепция, где посетителя сориентируют и проконсультируют по интересующим его вопросам.
Когда предприятие достигнет более высокого уровня, возможно, понадобится служебный автомобиль. В первое время в нем нет необходимости.
Персонал
В начале деятельности нет необходимости набирать большой штат сотрудников. В первые месяцы он может состоять из 5-6 человек. Постепенно расширяясь, за счет большого количества сделок и возрастающей прибыли, агентство может расширить свой штат до 10-12 человек. При необходимости можно привлекать к сотрудничеству внештатных специалистов.
Успех такого бизнеса и его прибыль зависят напрямую от продуктивной работы риэлторов, их активности, профессиональных и личных качеств, в том числе — умения общаться с людьми. Успешная работа агентства во многом зависит и от правильной организации труда всего его штата. В этом заключается одна из главных задач руководства.
Рабочая модель агентства недвижимости — в видеоролике:
Регистрация
Перед открытием любой компании ее нужно зарегистрировать как субъект предпринимательской деятельности. В данном случае наиболее удачным вариантом будет юридическое лицо, преимущественно ООО. Юридическое лицо обладает большей степенью надежности в глазах потенциальных клиентов и партнеров, так как среди таких компаний значительно меньше фирм-однодневок. Выбор такой формы будет очевидным и в том случае, если учредителей более чем один. ООО свойственны и определенные сложности. Главная из них – немалый пакет документов, который придется подготовить учредителю перед созданием организации, а также впоследствии, при подаче налоговой отчетности.
Перечень документов для регистрации ООО включает:
— заявление по специальной форме;
— пакет учредительных документов новой организации, в том числе устав ООО, решение о создании юридического лица, решение о назначении руководителя и некоторые прочие;
— паспорта и ИНН каждого из учредителей предприятия;
— подтверждение уплаты госпошлины и внесения уставного капитала.
Размер уставного капитала составляет не менее 10 тысяч рублей и является подтверждением надежности и платежеспособности организации. При заполнении заявления должны быть точно указаны все персональные сведения обо всех учредителях, а также представлено официальное название и юридический адрес. Там же указывается соответствующий деятельности код по классификатору ОКВЭД. Для стандартного агентства недвижимости подойдет раздел 68 «Операции с недвижимым имуществом». В пределах этой категории можно выбрать один основной и несколько дополнительных кодов (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/72304571aea41735016964be63961f2ac0b8c103/).
Эти и, в некоторых случаях, другие документы необходимо подать в территориальное отделение ФНС. При соблюдении всех требований ООО будет оформлено в течение 14 дней.
При регистрации ИП процесс организации агентства будет более простым. Однако эта форма предоставляет значительно меньше возможностей для развития и делает компанию менее конкурентоспособной.
Специальная лицензия для деятельности агентств недвижимости не требуется – достаточно должны образом оформленного физического или юридического лица. Перед тем как приступить к созданию агентства недвижимости, нужно изучить несколько нормативных документов:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ О гос. регистрации недвижимости
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 2
Маркетинговая и рекламная политика
Первое, что должен изучить учредитель агентства недвижимости – состояние рынка и конкурентной среды. На сектор недвижимости значительное влияние оказал кризис 2013 – 2014 гг. В тот период, в связи с нестабильностью курса, снижением уровня жизни населения и падением спроса на недвижимость активность на рынке практически прекратилась. Поэтому на плаву остались наиболее сильные предприятия, обладающие обширной клиентской базой. Начиная с 2015 года состояние рынка постепенно нормализовалось, и оставшиеся в этой сфере предприятия начали выходить на докризисный уровень. Среди положительных моментов недавнего кризиса – рынок значительно освободился, благодаря чему на нем сейчас достаточно места для новых участников. Кроме того, схемы проведения операция стали значительно более простыми и прозрачными.
По результатам исследований, потенциальное количество новых участников рынка на данный момент составляет более 1 тысячи, тогда как в настоящее время их количество – более 11,5 тысячи.
Согласно данным статистики, начиная с 2015 года значительно выросли объемы строительства новых объектов. Особенно это касается жилого сектора. В связи с этим спрос на новостройки среди населения, в первую очередь столицы и других крупных городов, существенно повысился. С учетом того что темпы строительства не снижаются, на 2019 год можно спрогнозировать новую волну повышения покупательского интереса. Высокой остается и потребность населения в секторе вторичного рынка – этот сегмент более интересен по причине его бюджетности. Поэтому, планируя открытие агентства, следует делать ставку сразу на все существующие направления.
В разрезе разработки маркетинговой стратегии следует подробно проанализировать структуру потенциальных клиентов агентств недвижимости в сравнении с прошедшими годами.
Их состав будет следующим:
| Рыночный сегмент | 2012 г. | 2016 – 2018 гг. |
| Студенты | 22 500 | 26 500 |
| Молодые специалисты | 18 000 | 21 100 |
| Молодые семьи | 12 000 | 14 050 |
| Аренда офисов и других площадей | 10 000 | 11 800 |
| Всего | 62 000 | 73 200 |
Разрабатывая маркетинговую кампанию, необходимо изучить структуру спроса и все перечисленные особенности. Так как к новым организациям на рынке нет достаточного доверия, в первую очередь следует создать необходимый имидж и зарекомендовать себя как компанию, которая уже заслужила на рынке определенную репутацию.
Немаловажную роль в его развитии, расширении его возможностей играет и реклама. Недвижимость – это именно тот случай, когда количество рекламы и успех предприятия имеют прямо пропорциональную зависимость.
Чтобы привлечь большее количество потенциальных клиентов, нужно использовать различные рекламные возможности:
- на местном уровне (телевидение, газеты, расклеивание и распространение листовок),
- возможности интернета (организация сайта, распространение информации на тематических ресурсах, форумах и в социальных сетях),
- эффектная вывеска с указанием выполняемых услуг и другие виды внешней рекламы.
Любая реклама должна быть эффективной. Для этого она должна быть качественно и профессионально разработана. По этой причине рекомендуют обращаться в специализированные агентства для разработки рекламной кампании и стратегии. То же касается разработки и продвижения сайта агентства. Официальный интернет-ресурс должен быть функциональным и удобным для пользователя. Он должен включать подробную информацию об услугах предприятия, сообщать расценки и другие подробности и предоставлять подробную контактную информацию.
Финансы агентства недвижимости
Расходная часть финансового плана в расчете на основные периоды развития компании складывается из следующих составных:
| Статья расходов | Расходы в месяц | Расходы за год | Единовременные затраты | Итого расходы за год |
| Аренда (покупка) помещения (45 кв.м) | 52 500 | 630 000 | 10 500 | 640 000 |
| Расходы на коммуникацию | 50 000 | 50 000 | ||
| Архитектурные услуги | 300 000 | 300 000 | ||
| Покупка канцелярских товаров | 128 700 | 128 700 | ||
| Приобретение брошюр, оплата консультаций, услуг страхования | 409 500 | 409 500 | ||
| Исследование рынка недвижимости | 45 000 | 540 000 | 220 000 | 265 000 |
| Покупка офисной мебели | 231 700 | 231 700 | ||
| Покупка компьютерного оборудования | 289 000 | 289 000 | ||
| Создание сайта, хостинг, покупка скриптов | 120 000 | 120 000 | ||
| Рекламные расходы | 65 000 | 780 000 | 780 000 | |
| Зарплата | 640 000 | 7 700 000 | 7 700 000 | |
| Налоги | 193 000 | 2 307 000 | 2 307 000 | |
| Непредвиденные расходы | 171 000 | 171 000 | ||
| Всего | 851 800 | 9 621 000 | 1 880 000 | 11 056 000 |
Таким образом, согласно с расчетами, расходы на открытие, развитие и продвижение в первый год составят более 11 миллионов рублей.
Отдельный пункт расходной составляющей финансового плана – налоговые выплаты. Обязательный перечень таких затрат включает:
| Наименование | База | Период | Налоговая ставка |
| Налог на прибыль | Полученная прибыль | 1 месяц | 20% |
| НДС | Добавленная стоимость | 1 месяц | 18% |
| Налог на имущество | Стоимость имущества | По установленному графику | 2,2% |
| Подоходный налог | Фонд оплаты труда | 1 месяц | 13% |
| Социальные отчисления | Фонд оплаты труда | 1 месяц | 30% |
Оформив еще на этапе открытия бизнеса форму налогообложения ЕНВД, можно значительно упростить процесс налоговой отчетности и сократить расходы.
Доход
Рентабельность бизнеса в среднем составит показатель в 25%. Окупаемость агентства недвижимости при такой рентабельности — 3-6 месяцев. Такие результаты будут возможными при сохранении действующих показателей ценообразования на объекты недвижимости в стране, а также цен на услуги агентств недвижимости. На данный момент наценка на услуги таких компаний составляют 5 – 6% от стоимости объектов недвижимости. Сохранять рентабельность агентства позволит постоянный мониторинг цен на рынке и отслеживание их динамики.
План объемов предоставления услуг в соответствии с основными этапами создания и развития агентства будет выглядеть следующим образом:
| Период | Вид услуги | Объем производства и реализации за 1 мес. | Цена, руб. | Выручка от реализации, руб. |
| 1 – 12 месяц инвестирования | Объем продаж и вознаграждения по сделкам | Базовая стоимость 1 кв.м – 36 000 руб. | От 3 % от суммы сделки | 9 200 000 – 103 700 000 |
| 13 – 24 месяц функционирования | Объем продаж и вознаграждения по сделкам | Базовая стоимость 1 кв.м – 36 000 руб. | От 3 % от суммы сделки | 9 600 000 – 108 574 000 |
На данный момент показатель прироста выручки от оказания услуг агентства недвижимости составляет 10 – 14% в год. Если такая динамика будет сохранена, годовой объем реализации достигнет 112, 4 миллионов рублей. На этот показатель будут влиять не только общеэкономическое состояние и развитие рынка недвижимости в стране, но и грамотность подбора кадров и разработка маркетинговой политики.
Риски
Основные проблемы, которые предпринимателям, открывающим агентство недвижимости, нужно решать в первую очередь, следующие:
- — сложности в открытии компании с нуля по причине отсутствия авторитета на рынке;
- — высокая конкуренция на рынке. В том числе опасна нечестная конкуренция – нередко представители других агентств и частные агенты переманивают клиентов или каким-либо путем получают базы данных других компаний. Существует также практика переманивания сотрудников агентства вместе с их уже наработанной базой клиентов;
- — остаточные явления кризиса и возможность развития нового – чтобы держать свою позицию в условиях кризиса, необходимо выработать эффективную стратегию;
- — сезонный фактор: в определенные месяцы рынок недвижимости практически замирает. В этот период стоит рассматривать варианты снижения цен, что поможет удержать активность и предотвратить резкое падение прибыли.
- — высокий риск при работе с проблемными объектами недвижимости и недобросовестными клиентами.
Рынок недвижимости всегда во многом зависит от геополитического и макроэкономического фона. Любые явления, расшатывающие эту систему, автоматически отражаются на курсе валют и стоимости недвижимости.
По результатам изучения отрасли и составления бизнес-плана можно сделать следующие выводы. Агентство недвижимости – потенциально перспективный и относительно малозатратный вид бизнеса, предоставляющий востребованные услуги. Тем не менее в этом секторе наблюдается высокий уровень конкуренции, о чем свидетельствует динамика роста предприятий этого направления. С каждым годом количество граждан, желающих купить, продать, сдать или арендовать жилье, производственное или офисное помещение, возрастает. Это означает, что даже при наличии высокой конкуренции перспективы для появления новых агентств есть – необходимо только предложить потребителю достаточно высокий уровень услуг и правильно расставить приоритеты деятельности.
Секреты успешной работы риэлтора — в видео:
