Пошук нерухомасці - для куплі або арэнды, рана ці позна актуальны для кожнага. Агенцтва нерухомасці - галоўныя памочнікі для грамадзян і арганізацый у гэтай справе, запатрабаваныя заўсёды. А так як нерухомасць - гэта яшчэ і выгадны спосаб капіталаўкладанняў, па статыстыцы, нават у неспрыяльныя для эканомікі крызісныя перыяды большасць прадпрыемстваў гэтага напрамку аказваюцца на плаву. Галоўнае ў гэтай справе - пісьменная стратэгія і добра прадуманы бізнес-план агенцтва нерухомасці. Бізнес-план уяўляе сабой комплексны праект прадпрыемства, якое ствараецца з нуля.
асаблівасці праекта
Распрацаваны бізнес-план мае сваім прызначэннем ацэнку эканамічнай эфектыўнасці дадзенага інвестыцыйнага праекта і аналіз перспектыў адкрыцця агенцтва нерухомасці з нуля. План складаецца з улікам аналітычных і статыстычных дадзеных, а таксама папярэдне праведзеных разлікаў фінансавых выдаткаў і чаканых даходаў.
Характар арганізацыі пазначаны як прадпрыемства, якая аказвае пасрэдніцкія паслугі ў здзелках сферы нерухомасці. У ліку прадстаўляюцца паслуг - падбор аб'ектаў нерухомасці для куплі або арэнды, садзейнічанне ў афармленні дакументаў і іншыя віды дапамогі насельніцтву і арганізацыям на камерцыйнай аснове.
Асноўныя мэты праекта можна акрэсліць як:
- – задавальненне попыту, існуючага на рынку нерухомасці;
- – стварэнне прадпрыемства з высокім узроўнем рэнтабельнасці;
- – атрыманне прыбытку ў адпаведнасці з узроўнем, разлічаных у плане.
Для адкрыцця агенцтва нерухомасці плануецца атрыманне камерцыйнага крэдыту ў памеры 2 мільёна 732 тысячы рублёў. Такая сума - вынік разлікаў агульнага кошту праекта на стартавым этапе стварэння і развіцця агенцтва. Працэнтная стаўка па крэдыце складзе 14%. У планах - выплата крэдыту з першага месяца працы кампаніі, што значна спрашчае разлікі і працэс выплаты пазыкі. Прымаючы пад увагу такія фінансавыя паказчыкі, тэрмін акупнасці праекта з улікам дыскантавання складзе прыкладна 2 года. даход інвестара (агульная сума выплачаных працэнтаў па крэдыце) за гэты перыяд складзе ў межах 176 тысяч рублёў. Такія прыкладныя разлікі, а таксама больш падрабязны аналіз фінансавай складніку праекта, прыведзены ў адпаведным раздзеле плана, дае магчымасць вызначыць агульны эканамічны эфект ад праекта ў суме звыш 196 мільёнаў 200 тысяч рублёў.
Агенцтва нерухомасці як выгляд бізнэсу
Аперацыі з нерухомай маёмасцю вельмі клапотнае і працаёмкія. Да таго ж яны адбіраюць шмат часу і сіл. Да афармлення дакументаў на нерухомасць любога парадку існуюць вельмі высокія патрабаванні, а так як у звычайных грамадзян звычайна няма дастатковага вопыту іх афармлення, актуальнай будзе дапамога спецыялізаванага агенцтва. Гэтыя структуры займаюцца афармленнем жылых дамоў, кватэр, гаражоў, дач і іншага нерухомай маёмасці. Афармленнем дакументаў займаюцца непасрэдна рыэлтары, выконваючы самыя складаныя і малапрыемныя бюракратычныя працэдуры за кліента.
Агенцтва нерухомасці вымушаныя пастаянна вытрымліваць націск канкурэнцыі і змагацца за кліента, асабліва ў вялікіх гарадах. Гэта галоўная складанасць, якую прыйдзецца пераадолець пры дапамозе пісьменна распрацаванай маркетынгавай кампаніі. другі аспект – прыбытак ад іх вельмі залежыць ад правільнай стратэгіі, але ў першую чаргу – ад пісьменнага бізнес-плана. Адкрыць агенцтва нерухомасці нескладана, стартавыя ўкладанні ў яго не вельмі высокія, але ўтрымаць на плаву шмат цяжэй па прычыне высокай канкурэнцыі.
Важна адрозніваць рыэлтарскія фірму і агенцтва нерухомасці. Рыэлтарская фірма фактычна выконвае частка абавязкаў агенцтва нерухомасці, але яна не абавязаная мець ліцэнзію і ў той жа час круг яе кампетэнцыі не гэтак шырокі. Агенцтва нерухомасці займаецца юрыдычнай часткай працы, арганізацыйнай і фінансавай і валодае вялікім наборам правоў і паўнамоцтваў.
Разам з тым агенцтва зацікаўленае мець у сваім складзе актыўных агентаў-рыэлтараў, якія здольныя ўсталёўваць патрэбныя сувязі, валодаць важнай інфармацыяй, апераваць ёю на месцы, арыентавацца на рынку нерухомасці. Ад добра спланаванай працы рыэлтара па куплі і продажы нерухомасці шмат у чым залежыць поспех і рэпутацыя такога бізнэсу, яго прыбытак, яго развіццё.
Фактычна гэты праект прадугледжвае менавіта агенцтва, якое мае сваім прызначэннем аказанне пасрэдніцкіх паслуг паміж двума бакамі - пакупніком і прадаўцом (арэндадаўцам і арандатарам) у залежнасці ад тыпу здзелкі.
Мэтавая аўдыторыя агенцтва - грамадзяне, якія плануюць узяць або здаць у арэнду, купіць або прадаць аб'ект нерухомасці. Адпаведна патэнцыйныя кліенты - досыць шырокая катэгорыя. У яе ўваходзяць як прыватныя асобы, так і арганізацыі рознага маштабу.
У цэлым агенцтва нерухомасці ўяўляе сабой выгадны від бізнесу з мінімальнымі рызыкамі. Яго адкрыццё патрабуе невялікіх стартавых укладанняў па прычыне адсутнасці неабходнасці ў закупцы вытворчага абсталявання або сыравіннай базы. Ня трэба для гэтай дзейнасці і профільнага адукацыю або спецыяльных ведаў. Каб стварыць паспяховую кампанію, трэба валодаць вызначаным вопытам у гэтай сферы. Як правіла, заснавальнікамі такіх кампаній становяцца былыя рыелтары і агенты па гандлі нерухомасцю. У любым выпадку для гэтай дзейнасці абавязковая дзелавая хватка і веданне прынцыпаў працы абранага сектара рынку. У тым ліку папярэдне вывучаюць асаблівасці рынку нерухомасці рэгіёну і краіны ў цэлым.
Для паспяховай работы агенцтва вялікае значэнне мае наяўнасць дастатковай колькасці крыніц інфармацыі пра прадаваныя і здаюцца аб'ектах нерухомасці.
Магчыма некалькі варыянтаў:
- – купля базы дадзеных, якія падаюць кампаніі па зборы і апрацоўцы адпаведнай інфармацыі. Варта давяраць толькі правераным арганізацыям, папярэдне, перад купляй праверыўшы прадстаўленую інфармацыю;
- – пошук у інтэрнэце на адпаведных сайтах;
- – выкарыстанне СМІ для пошуку аб'яў аб продажы або здачы нерухомасці.
Менавіта гэтыя крыніцы стануць асновай для дзейнасці ў самым пачатку працы агенцтва. пасля, пры ўмове пісьменна праведзенай маркетынгавай і рэкламнай кампаніі, патэнцыйныя кліенты самі будуць звязвацца з прадстаўнікамі агенцтва для супрацоўніцтва.
Схема працы агенцтва нерухомасці ўключае некалькі стандартных паслядоўных этапаў:
- – зварот кліента ў агенцтва з мэтай атрымання якой-небудзь паслугі;
- – заключэнне дагавора паміж бакамі;
- – супрацоўнік агенцтва, які спецыялізуецца на выкананні цікавяць кліента здзелак, вывучае пытанне і падбірае прыдатныя варыянты;
- – кліент разглядае падабраныя аб'екты нерухомасці, затым праводзіць перамовы і прымае рашэнне;
- – работнік агенцтва займаецца праверкай дакументаў, каб пераканацца, што правядзенне здзелкі бяспечна. Затым спецыяліст аказвае дапамогу ў заключэнні дагавора, кансультуючы па ўсіх якія ўзнікаюць пытаннях;
- – бакі заключаюць дагавор, які завяршаецца выплатай кліентам абумоўленай сумы камісійных.
Агенцтва нерухомасці маюць шырокі спектр дзейнасці. Але ў аснове практычна кожнай паслугі ляжыць заключэнне з кліентам дагавора, які рэгулюе ўсе нюансы супрацоўніцтва.
Асноўныя параметры бізнесу ў сферы нерухомасці – ў відэа:
Офіснае памяшканне для агенцтва нерухомасці
Для прыцягнення шырокай і плацежаздольнай аўдыторыі офіс лепш адкрыць у цэнтры горада. але нярэдка, па выніках даследавання рынку, аказваецца, што адкрываць агенцтва ў цэнтры нерэнтабельна па прычыне высокай канкурэнцыі. Часам больш пераважны варыянт – спальны раён. Але ў большасці выпадкаў зручней апынецца офіс у цэнтры - пры такіх умовах агентам будзе зручней дабірацца да любой кропкі горада, што мае прынцыповае значэнне для кампаніі, якая займаецца нерухомасцю. Цэнтральнае размяшчэнне таксама будзе садзейнічаць павелічэнню кліенцкай базы - многія патэнцыйныя кліенты не захочуць ехаць у ускрайкавыя раёны горада. У цэлым галоўнае - наяўнасць паблізу дастатковай мэтавай аўдыторыі і высокай канкурэнцыі.
Плошчу офіса дапускаецца не больш за 20 чвэрць. м., але абавязковай умовай з'яўляецца абсталяванне асобнай пакоі для працы з кліентамі. Памяшканне плануецца арандаваць ў адным з спецыялізаваных офісных цэнтраў. там, як правіла, гатовая ўся інфраструктура для абсталявання працоўных месцаў для персаналу, праведзены інтэрнэт і тэлефонная сувязь.
Абсталяванне для агенцтва будзе ўключаць стандартны офісны набор:
- кампутары з праграмным забеспячэннем,
- капіравальную апарат,
- шматканальныя тэлефоны або некалькі дадатковых нумароў для сувязі з патэнцыяльнымі кліентамі і кіраўніцтвам для рыэлтараў,
- телефоны для других специалистов (руководитель агентства, бухгалтар),
- прынтэр;
- факс для связи,
- касавы апарат;
- сейфы.
Обязательно наличие мебели для персонала. В первую очередь это удобные стулья и столы, абсталяваныя для размяшчэння кампутара, папер і працоўных прыладаў супрацоўнікаў. Неабходныя таксама шафы для захоўвання асабістых рэчаў і адзення спецыялістаў. Стоит уделить внимание и помещению для переговоров и встречи посетителей. Там пригодится большой круглый или прямоугольный стол, а также диван для ожидания. пажадана, чтобы на входе в офис располагалась небольшая рецепция, где посетителя сориентируют и проконсультируют по интересующим его вопросам.
Когда предприятие достигнет более высокого уровня, магчыма, спатрэбіцца службовы аўтамабіль. У першы час у ім няма неабходнасці.
персанал
У пачатку дзейнасці няма неабходнасці набіраць вялікі штат супрацоўнікаў. У першыя месяцы ён можа складацца з 5-6 чалавек. паступова пашыраючыся, за кошт вялікай колькасці здзелак і нарастаючым прыбытку, агенцтва можа пашырыць свой штат да 10-12 чалавек. При необходимости можно привлекать к сотрудничеству внештатных специалистов.
Успех такого бизнеса и его прибыль зависят напрямую от продуктивной работы риэлторов, их активности, профессиональных и личных качеств, у тым ліку – умения общаться с людьми. Успешная работа агентства во многом зависит и от правильной организации труда всего его штата. В этом заключается одна из главных задач руководства.
Рабочая модель агентства недвижимости – у відэароліку:
рэгістрацыя
Перед открытием любой компании ее нужно зарегистрировать как субъект предпринимательской деятельности. В данном случае наиболее удачным вариантом будет юридическое лицо, преимущественно ООО. Юридическое лицо обладает большей степенью надежности в глазах потенциальных клиентов и партнеров, так как среди таких компаний значительно меньше фирм-однодневок. Выбор такой формы будет очевидным и в том случае, если учредителей более чем один. ООО свойственны и определенные сложности. Главная из них – немалый пакет документов, который придется подготовить учредителю перед созданием организации, а также впоследствии, при подаче налоговой отчетности.
Перечень документов для регистрации ООО включает:
– заяву па спецыяльнай форме;
– пакет учредительных документов новой организации, в том числе устав ООО, рашэнне аб стварэнні юрыдычнай асобы, решение о назначении руководителя и некоторые прочие;
– паспорта и ИНН каждого из учредителей предприятия;
– подтверждение уплаты госпошлины и внесения уставного капитала.
Размер уставного капитала составляет не менее 10 тысяч рублей и является подтверждением надежности и платежеспособности организации. При заполнении заявления должны быть точно указаны все персональные сведения обо всех учредителях, а также представлено официальное название и юридический адрес. Там же указывается соответствующий деятельности код по классификатору ОКВЭД. Для стандартного агентства недвижимости подойдет раздел 68 «Операции с недвижимым имуществом». В пределах этой категории можно выбрать один основной и несколько дополнительных кодов (HTTP://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/72304571aea41735016964be63961f2ac0b8c103/).
Эти и, в некоторых случаях, другие документы необходимо подать в территориальное отделение ФНС. При соблюдении всех требований ООО будет оформлено в течение 14 дзён.
При регистрации ИП процесс организации агентства будет более простым. Однако эта форма предоставляет значительно меньше возможностей для развития и делает компанию менее конкурентоспособной.
Специальная лицензия для деятельности агентств недвижимости не требуется – достаточно должны образом оформленного физического или юридического лица. Перед тем как приступить к созданию агентства недвижимости, нужно изучить несколько нормативных документов:
Федэральны закон ад 13.07.2015 N 218-ФЗ О гос. регистрации недвижимости
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ад 2
Маркетынгавая і рэкламная палітыка
першае, что должен изучить учредитель агентства недвижимости – состояние рынка и конкурентной среды. На сектор недвижимости значительное влияние оказал кризис 2013 - 2014 гг. В тот период, в связи с нестабильностью курса, снижением уровня жизни населения и падением спроса на недвижимость активность на рынке практически прекратилась. Поэтому на плаву остались наиболее сильные предприятия, обладающие обширной клиентской базой. Пачыная з 2015 года состояние рынка постепенно нормализовалось, и оставшиеся в этой сфере предприятия начали выходить на докризисный уровень. Среди положительных моментов недавнего кризиса – рынок значительно освободился, благодаря чему на нем сейчас достаточно места для новых участников. Акрамя таго, схемы проведения операция стали значительно более простыми и прозрачными.
Па выніках даследаванняў, потенциальное количество новых участников рынка на данный момент составляет более 1 тысячы, тогда как в настоящее время их количество – более 11,5 тысячы.
Паводле дадзеных статыстыкі, Пачыная з 2015 года значительно выросли объемы строительства новых объектов. Особенно это касается жилого сектора. В связи с этим спрос на новостройки среди населения, в первую очередь столицы и других крупных городов, существенно повысился. С учетом того что темпы строительства не снижаются, з 2019 год можно спрогнозировать новую волну повышения покупательского интереса. Высокой остается и потребность населения в секторе вторичного рынка – этот сегмент более интересен по причине его бюджетности. таму, планируя открытие агентства, следует делать ставку сразу на все существующие направления.
В разрезе разработки маркетинговой стратегии следует подробно проанализировать структуру потенциальных клиентов агентств недвижимости в сравнении с прошедшими годами.
Их состав будет следующим:
| Рыночный сегмент | 2012 г. | 2016 - 2018 гг. |
| студэнты | 22 500 | 26 500 |
| Молодые специалисты | 18 000 | 21 100 |
| Молодые семьи | 12 000 | 14 050 |
| Аренда офисов и других площадей | 10 000 | 11 800 |
| Усяго | 62 000 | 73 200 |
Разрабатывая маркетинговую кампанию, необходимо изучить структуру спроса и все перечисленные особенности. Так как к новым организациям на рынке нет достаточного доверия, в первую очередь следует создать необходимый имидж и зарекомендовать себя как компанию, которая уже заслужила на рынке определенную репутацию.
Немаловажную роль в его развитии, расширении его возможностей играет и реклама. Недвижимость – это именно тот случай, когда количество рекламы и успех предприятия имеют прямо пропорциональную зависимость.
Чтобы привлечь большее количество потенциальных клиентов, нужно использовать различные рекламные возможности:
- на местном уровне (тэлебачанне, газеты, расклеивание и распространение листовок),
- возможности интернета (организация сайта, распространение информации на тематических ресурсах, форумах и в социальных сетях),
- эффектная вывеска с указанием выполняемых услуг и другие виды внешней рекламы.
Любая реклама должна быть эффективной. Для этого она должна быть качественно и профессионально разработана. По этой причине рекомендуют обращаться в специализированные агентства для разработки рекламной кампании и стратегии. То же касается разработки и продвижения сайта агентства. Официальный интернет-ресурс должен быть функциональным и удобным для пользователя. Он должен включать подробную информацию об услугах предприятия, сообщать расценки и другие подробности и предоставлять подробную контактную информацию.
Фінансы агенцтва нерухомасці
Расходная часть финансового плана в расчете на основные периоды развития компании складывается из следующих составных:
| артыкул выдаткаў | Выдаткі ў месяц | Выдаткі за год | аднаразовыя выдаткі | Усяго выдаткі за год |
| арэнда (купля) памяшкання (45 кв.м) | 52 500 | 630 000 | 10 500 | 640 000 |
| Расходы на коммуникацию | 50 000 | 50 000 | ||
| Архитектурные услуги | 300 000 | 300 000 | ||
| Покупка канцелярских товаров | 128 700 | 128 700 | ||
| Приобретение брошюр, оплата консультаций, паслуг страхавання | 409 500 | 409 500 | ||
| Исследование рынка недвижимости | 45 000 | 540 000 | 220 000 | 265 000 |
| Покупка офисной мебели | 231 700 | 231 700 | ||
| Купля камп'ютэрнага абсталявання | 289 000 | 289 000 | ||
| стварэнне сайта, хостынг, купля скрыптоў | 120 000 | 120 000 | ||
| рэкламныя выдаткі | 65 000 | 780 000 | 780 000 | |
| зарплата | 640 000 | 7 700 000 | 7 700 000 | |
| падаткі | 193 000 | 2 307 000 | 2 307 000 | |
| непрадбачаныя выдаткі | 171 000 | 171 000 | ||
| Усяго | 851 800 | 9 621 000 | 1 880 000 | 11 056 000 |
Такім чынам, согласно с расчетами, расходы на открытие, развитие и продвижение в первый год составят более 11 мільёнаў рублёў.
Отдельный пункт расходной составляющей финансового плана – налоговые выплаты. Обязательный перечень таких затрат включает:
| Найменне | база | перыяд | падатковая стаўка |
| Падатак на прыбытак | атрыманая прыбытак | 1 месяц | 20% |
| NDS | дабаўленая вартасць | 1 месяц | 18% |
| Падатак на маёмасць | Кошт маёмасці | Па ўсталяваным графіку | 2,2% |
| Падаходны падатак | Фонд аплаты працы | 1 месяц | 13% |
| сацыяльныя адлічэнні | Фонд аплаты працы | 1 месяц | 30% |
Оформив еще на этапе открытия бизнеса форму налогообложения ЕНВД, можно значительно упростить процесс налоговой отчетности и сократить расходы.
даход
Рентабельность бизнеса в среднем составит показатель в 25%. Окупаемость агентства недвижимости при такой рентабельности – 3-6 месяцаў. Такие результаты будут возможными при сохранении действующих показателей ценообразования на объекты недвижимости в стране, а также цен на услуги агентств недвижимости. На данный момент наценка на услуги таких компаний составляют 5 - 6% от стоимости объектов недвижимости. Сохранять рентабельность агентства позволит постоянный мониторинг цен на рынке и отслеживание их динамики.
План объемов предоставления услуг в соответствии с основными этапами создания и развития агентства будет выглядеть следующим образом:
| перыяд | выгляд паслугі | Аб'ём вытворчасці і рэалізацыі за 1 мес. | цана, руб. | Выручка ад рэалізацыі, руб. |
| 1 - 12 месяц інвеставання | Объем продаж и вознаграждения по сделкам | Базовая стоимость 1 кв.м – 36 000 руб. | ад 3 % от суммы сделки | 9 200 000 - 103 700 000 |
| 13 - 24 месяц функцыянавання | Объем продаж и вознаграждения по сделкам | Базовая стоимость 1 кв.м – 36 000 руб. | ад 3 % от суммы сделки | 9 600 000 - 108 574 000 |
На данный момент показатель прироста выручки от оказания услуг агентства недвижимости составляет 10 - 14% у год. Если такая динамика будет сохранена, годовой объем реализации достигнет 112, 4 мільёнаў рублёў. На этот показатель будут влиять не только общеэкономическое состояние и развитие рынка недвижимости в стране, но и грамотность подбора кадров и разработка маркетинговой политики.
рызыкі
Основные проблемы, которые предпринимателям, открывающим агентство недвижимости, нужно решать в первую очередь, наступныя:
- – сложности в открытии компании с нуля по причине отсутствия авторитета на рынке;
- – высокая конкуренция на рынке. В том числе опасна нечестная конкуренция – нередко представители других агентств и частные агенты переманивают клиентов или каким-либо путем получают базы данных других компаний. Существует также практика переманивания сотрудников агентства вместе с их уже наработанной базой клиентов;
- – остаточные явления кризиса и возможность развития нового – чтобы держать свою позицию в условиях кризиса, необходимо выработать эффективную стратегию;
- – сезонный фактор: в определенные месяцы рынок недвижимости практически замирает. В этот период стоит рассматривать варианты снижения цен, что поможет удержать активность и предотвратить резкое падение прибыли.
- – высокий риск при работе с проблемными объектами недвижимости и недобросовестными клиентами.
Рынок недвижимости всегда во многом зависит от геополитического и макроэкономического фона. Любые явления, расшатывающие эту систему, автоматически отражаются на курсе валют и стоимости недвижимости.
По результатам изучения отрасли и составления бизнес-плана можно сделать следующие выводы. Агентство недвижимости – потенциально перспективный и относительно малозатратный вид бизнеса, предоставляющий востребованные услуги. Тем не менее в этом секторе наблюдается высокий уровень конкуренции, о чем свидетельствует динамика роста предприятий этого направления. С каждым годом количество граждан, желающих купить, продать, сдать или арендовать жилье, производственное или офисное помещение, возрастает. Гэта азначае, что даже при наличии высокой конкуренции перспективы для появления новых агентств есть – необходимо только предложить потребителю достаточно высокий уровень услуг и правильно расставить приоритеты деятельности.
Секреты успешной работы риэлтора – ў відэа:
