Бізнес-план агенцтва нерухомасці

Пошук нерухомасці - для куплі або арэнды, рана ці позна актуальны для кожнага. Агенцтва нерухомасці - галоўныя памочнікі для грамадзян і арганізацый у гэтай справе, запатрабаваныя заўсёды. А так як нерухомасць - гэта яшчэ і выгадны спосаб капіталаўкладанняў, па статыстыцы, нават у неспрыяльныя для эканомікі крызісныя перыяды большасць прадпрыемстваў гэтага напрамку аказваюцца на плаву. Галоўнае ў гэтай справе - пісьменная стратэгія і добра прадуманы бізнес-план агенцтва нерухомасці. Бізнес-план уяўляе сабой комплексны праект прадпрыемства, якое ствараецца з нуля.

асаблівасці праекта

Распрацаваны бізнес-план мае сваім прызначэннем ацэнку эканамічнай эфектыўнасці дадзенага інвестыцыйнага праекта і аналіз перспектыў адкрыцця агенцтва нерухомасці з нуля. План складаецца з улікам аналітычных і статыстычных дадзеных, а таксама папярэдне праведзеных разлікаў фінансавых выдаткаў і чаканых даходаў.

Характар ​​арганізацыі пазначаны як прадпрыемства, якая аказвае пасрэдніцкія паслугі ў здзелках сферы нерухомасці. У ліку прадстаўляюцца паслуг - падбор аб'ектаў нерухомасці для куплі або арэнды, садзейнічанне ў афармленні дакументаў і іншыя віды дапамогі насельніцтву і арганізацыям на камерцыйнай аснове.

Асноўныя мэты праекта можна акрэсліць як:

1. – задавальненне попыту, існуючага на рынку нерухомасці;
2. – стварэнне прадпрыемства з высокім узроўнем рэнтабельнасці;
3. – атрыманне прыбытку ў адпаведнасці з узроўнем, разлічаных у плане.

Для адкрыцця агенцтва нерухомасці плануецца атрыманне камерцыйнага крэдыту ў памеры 2 мільёна 732 тысячы рублёў. Такая сума - вынік разлікаў агульнага кошту праекта на стартавым этапе стварэння і развіцця агенцтва. Працэнтная стаўка па крэдыце складзе 14%. У планах - выплата крэдыту з першага месяца працы кампаніі, што значна спрашчае разлікі і працэс выплаты пазыкі. Прымаючы пад увагу такія фінансавыя паказчыкі, тэрмін акупнасці праекта з улікам дыскантавання складзе прыкладна 2 года. даход інвестара (агульная сума выплачаных працэнтаў па крэдыце) за гэты перыяд складзе ў межах 176 тысяч рублёў. Такія прыкладныя разлікі, а таксама больш падрабязны аналіз фінансавай складніку праекта, прыведзены ў адпаведным раздзеле плана, дае магчымасць вызначыць агульны эканамічны эфект ад праекта ў суме звыш 196 мільёнаў 200 тысяч рублёў.

Агенцтва нерухомасці як выгляд бізнэсу

Аперацыі з нерухомай маёмасцю вельмі клапотнае і працаёмкія. Да таго ж яны адбіраюць шмат часу і сіл. Да афармлення дакументаў на нерухомасць любога парадку існуюць вельмі высокія патрабаванні, а так як у звычайных грамадзян звычайна няма дастатковага вопыту іх афармлення, актуальнай будзе дапамога спецыялізаванага агенцтва. Гэтыя структуры займаюцца афармленнем жылых дамоў, кватэр, гаражоў, дач і іншага нерухомай маёмасці. Афармленнем дакументаў займаюцца непасрэдна рыэлтары, выконваючы самыя складаныя і малапрыемныя бюракратычныя працэдуры за кліента.

Агенцтва нерухомасці вымушаныя пастаянна вытрымліваць націск канкурэнцыі і змагацца за кліента, асабліва ў вялікіх гарадах. Гэта галоўная складанасць, якую прыйдзецца пераадолець пры дапамозе пісьменна распрацаванай маркетынгавай кампаніі. другі аспект – прыбытак ад іх вельмі залежыць ад правільнай стратэгіі, але ў першую чаргу – ад пісьменнага бізнес-плана. Адкрыць агенцтва нерухомасці нескладана, стартавыя ўкладанні ў яго не вельмі высокія, але ўтрымаць на плаву шмат цяжэй па прычыне высокай канкурэнцыі.

Важна адрозніваць рыэлтарскія фірму і агенцтва нерухомасці. Рыэлтарская фірма фактычна выконвае частка абавязкаў агенцтва нерухомасці, але яна не абавязаная мець ліцэнзію і ў той жа час круг яе кампетэнцыі не гэтак шырокі. Агенцтва нерухомасці займаецца юрыдычнай часткай працы, арганізацыйнай і фінансавай і валодае вялікім наборам правоў і паўнамоцтваў.

Разам з тым агенцтва зацікаўленае мець у сваім складзе актыўных агентаў-рыэлтараў, якія здольныя ўсталёўваць патрэбныя сувязі, валодаць важнай інфармацыяй, апераваць ёю на месцы, арыентавацца на рынку нерухомасці. Ад добра спланаванай працы рыэлтара па куплі і продажы нерухомасці шмат у чым залежыць поспех і рэпутацыя такога бізнэсу, яго прыбытак, яго развіццё.

Фактычна гэты праект прадугледжвае менавіта агенцтва, якое мае сваім прызначэннем аказанне пасрэдніцкіх паслуг паміж двума бакамі - пакупніком і прадаўцом (арэндадаўцам і арандатарам) у залежнасці ад тыпу здзелкі.

Мэтавая аўдыторыя агенцтва - грамадзяне, якія плануюць узяць або здаць у арэнду, купіць або прадаць аб'ект нерухомасці. Адпаведна патэнцыйныя кліенты - досыць шырокая катэгорыя. У яе ўваходзяць як прыватныя асобы, так і арганізацыі рознага маштабу.

У цэлым агенцтва нерухомасці ўяўляе сабой выгадны від бізнесу з мінімальнымі рызыкамі. Яго адкрыццё патрабуе невялікіх стартавых укладанняў па прычыне адсутнасці неабходнасці ў закупцы вытворчага абсталявання або сыравіннай базы. Ня трэба для гэтай дзейнасці і профільнага адукацыю або спецыяльных ведаў. Каб стварыць паспяховую кампанію, трэба валодаць вызначаным вопытам у гэтай сферы. Як правіла, заснавальнікамі такіх кампаній становяцца былыя рыелтары і агенты па гандлі нерухомасцю. У любым выпадку для гэтай дзейнасці абавязковая дзелавая хватка і веданне прынцыпаў працы абранага сектара рынку. У тым ліку папярэдне вывучаюць асаблівасці рынку нерухомасці рэгіёну і краіны ў цэлым.

Для паспяховай работы агенцтва вялікае значэнне мае наяўнасць дастатковай колькасці крыніц інфармацыі пра прадаваныя і здаюцца аб'ектах нерухомасці.

Магчыма некалькі варыянтаў:

1. – купля базы дадзеных, якія падаюць кампаніі па зборы і апрацоўцы адпаведнай інфармацыі. Варта давяраць толькі правераным арганізацыям, папярэдне, перад купляй праверыўшы прадстаўленую інфармацыю;
2. – пошук у інтэрнэце на адпаведных сайтах;
3. – выкарыстанне СМІ для пошуку аб'яў аб продажы або здачы нерухомасці.

Менавіта гэтыя крыніцы стануць асновай для дзейнасці ў самым пачатку працы агенцтва. пасля, пры ўмове пісьменна праведзенай маркетынгавай і рэкламнай кампаніі, патэнцыйныя кліенты самі будуць звязвацца з прадстаўнікамі агенцтва для супрацоўніцтва.

Схема працы агенцтва нерухомасці ўключае некалькі стандартных паслядоўных этапаў:

• – зварот кліента ў агенцтва з мэтай атрымання якой-небудзь паслугі;
• – заключэнне дагавора паміж бакамі;
• – супрацоўнік агенцтва, які спецыялізуецца на выкананні цікавяць кліента здзелак, вывучае пытанне і падбірае прыдатныя варыянты;
• – кліент разглядае падабраныя аб'екты нерухомасці, затым праводзіць перамовы і прымае рашэнне;
• – работнік агенцтва займаецца праверкай дакументаў, каб пераканацца, што правядзенне здзелкі бяспечна. Затым спецыяліст аказвае дапамогу ў заключэнні дагавора, кансультуючы па ўсіх якія ўзнікаюць пытаннях;
• – бакі заключаюць дагавор, які завяршаецца выплатай кліентам абумоўленай сумы камісійных.

Агенцтва нерухомасці маюць шырокі спектр дзейнасці. Але ў аснове практычна кожнай паслугі ляжыць заключэнне з кліентам дагавора, які рэгулюе ўсе нюансы супрацоўніцтва.

Асноўныя параметры бізнесу ў сферы нерухомасці – ў відэа:

Офіснае памяшканне для агенцтва нерухомасці

Для прыцягнення шырокай і плацежаздольнай аўдыторыі офіс лепш адкрыць у цэнтры горада. але нярэдка, па выніках даследавання рынку, аказваецца, што адкрываць агенцтва ў цэнтры нерэнтабельна па прычыне высокай канкурэнцыі. Часам больш пераважны варыянт – спальны раён. Але ў большасці выпадкаў зручней апынецца офіс у цэнтры - пры такіх умовах агентам будзе зручней дабірацца да любой кропкі горада, што мае прынцыповае значэнне для кампаніі, якая займаецца нерухомасцю. Цэнтральнае размяшчэнне таксама будзе садзейнічаць павелічэнню кліенцкай базы - многія патэнцыйныя кліенты не захочуць ехаць у ускрайкавыя раёны горада. У цэлым галоўнае - наяўнасць паблізу дастатковай мэтавай аўдыторыі і высокай канкурэнцыі.

Плошчу офіса дапускаецца не больш за 20 чвэрць. м., але абавязковай умовай з'яўляецца абсталяванне асобнай пакоі для працы з кліентамі. Памяшканне плануецца арандаваць ў адным з спецыялізаваных офісных цэнтраў. там, як правіла, гатовая ўся інфраструктура для абсталявання працоўных месцаў для персаналу, праведзены інтэрнэт і тэлефонная сувязь.

Абсталяванне для агенцтва будзе ўключаць стандартны офісны набор:

• кампутары з праграмным забеспячэннем,
• капіравальную апарат,
• шматканальныя тэлефоны або некалькі дадатковых нумароў для сувязі з патэнцыяльнымі кліентамі і кіраўніцтвам для рыэлтараў,
• телефоны для других специалистов (руководитель агентства, бухгалтар),
• прынтэр;
• факс для связи,
• касавы апарат;
• сейфы.

Обязательно наличие мебели для персонала. В первую очередь это удобные стулья и столы, абсталяваныя для размяшчэння кампутара, папер і працоўных прыладаў супрацоўнікаў. Неабходныя таксама шафы для захоўвання асабістых рэчаў і адзення спецыялістаў. Стоит уделить внимание и помещению для переговоров и встречи посетителей. Там пригодится большой круглый или прямоугольный стол, а также диван для ожидания. пажадана, чтобы на входе в офис располагалась небольшая рецепция, где посетителя сориентируют и проконсультируют по интересующим его вопросам.

Когда предприятие достигнет более высокого уровня, магчыма, спатрэбіцца службовы аўтамабіль. У першы час у ім няма неабходнасці.

персанал

У пачатку дзейнасці няма неабходнасці набіраць вялікі штат супрацоўнікаў. У першыя месяцы ён можа складацца з 5-6 чалавек. паступова пашыраючыся, за кошт вялікай колькасці здзелак і нарастаючым прыбытку, агенцтва можа пашырыць свой штат да 10-12 чалавек. При необходимости можно привлекать к сотрудничеству внештатных специалистов.

Успех такого бизнеса и его прибыль зависят напрямую от продуктивной работы риэлторов, их активности, профессиональных и личных качеств, у тым ліку – умения общаться с людьми. Успешная работа агентства во многом зависит и от правильной организации труда всего его штата. В этом заключается одна из главных задач руководства.

Рабочая модель агентства недвижимости – у відэароліку:

рэгістрацыя

Перед открытием любой компании ее нужно зарегистрировать как субъект предпринимательской деятельности. В данном случае наиболее удачным вариантом будет юридическое лицо, преимущественно ООО. Юридическое лицо обладает большей степенью надежности в глазах потенциальных клиентов и партнеров, так как среди таких компаний значительно меньше фирм-однодневок. Выбор такой формы будет очевидным и в том случае, если учредителей более чем один. ООО свойственны и определенные сложности. Главная из них – немалый пакет документов, который придется подготовить учредителю перед созданием организации, а также впоследствии, при подаче налоговой отчетности.

Перечень документов для регистрации ООО включает:

– заяву па спецыяльнай форме;

– пакет учредительных документов новой организации, в том числе устав ООО, рашэнне аб стварэнні юрыдычнай асобы, решение о назначении руководителя и некоторые прочие;

– паспорта и ИНН каждого из учредителей предприятия;

– подтверждение уплаты госпошлины и внесения уставного капитала.

Размер уставного капитала составляет не менее 10 тысяч рублей и является подтверждением надежности и платежеспособности организации. При заполнении заявления должны быть точно указаны все персональные сведения обо всех учредителях, а также представлено официальное название и юридический адрес. Там же указывается соответствующий деятельности код по классификатору ОКВЭД. Для стандартного агентства недвижимости подойдет раздел 68 «Операции с недвижимым имуществом». В пределах этой категории можно выбрать один основной и несколько дополнительных кодов (HTTP://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/72304571aea41735016964be63961f2ac0b8c103/).

Эти и, в некоторых случаях, другие документы необходимо подать в территориальное отделение ФНС. При соблюдении всех требований ООО будет оформлено в течение 14 дзён.

При регистрации ИП процесс организации агентства будет более простым. Однако эта форма предоставляет значительно меньше возможностей для развития и делает компанию менее конкурентоспособной.

Специальная лицензия для деятельности агентств недвижимости не требуется – достаточно должны образом оформленного физического или юридического лица. Перед тем как приступить к созданию агентства недвижимости, нужно изучить несколько нормативных документов:

Федэральны закон ад 13.07.2015 N 218-ФЗ О гос. регистрации недвижимости

Грамадзянскі кодэкс Расійскай Федэрацыі (частка другая) ад 2

Маркетынгавая і рэкламная палітыка

першае, что должен изучить учредитель агентства недвижимости – состояние рынка и конкурентной среды. На сектор недвижимости значительное влияние оказал кризис 2013 - 2014 гг. В тот период, в связи с нестабильностью курса, снижением уровня жизни населения и падением спроса на недвижимость активность на рынке практически прекратилась. Поэтому на плаву остались наиболее сильные предприятия, обладающие обширной клиентской базой. Пачыная з 2015 года состояние рынка постепенно нормализовалось, и оставшиеся в этой сфере предприятия начали выходить на докризисный уровень. Среди положительных моментов недавнего кризиса – рынок значительно освободился, благодаря чему на нем сейчас достаточно места для новых участников. Акрамя таго, схемы проведения операция стали значительно более простыми и прозрачными.

Па выніках даследаванняў, потенциальное количество новых участников рынка на данный момент составляет более 1 тысячы, тогда как в настоящее время их количество – более 11,5 тысячы.

Паводле дадзеных статыстыкі, Пачыная з 2015 года значительно выросли объемы строительства новых объектов. Особенно это касается жилого сектора. В связи с этим спрос на новостройки среди населения, в первую очередь столицы и других крупных городов, существенно повысился. С учетом того что темпы строительства не снижаются, з 2019 год можно спрогнозировать новую волну повышения покупательского интереса. Высокой остается и потребность населения в секторе вторичного рынка – этот сегмент более интересен по причине его бюджетности. таму, планируя открытие агентства, следует делать ставку сразу на все существующие направления.

В разрезе разработки маркетинговой стратегии следует подробно проанализировать структуру потенциальных клиентов агентств недвижимости в сравнении с прошедшими годами.

Их состав будет следующим:

Рыночный сегмент	2012 г.	2016 - 2018 гг.
студэнты	22 500	26 500
Молодые специалисты	18 000	21 100
Молодые семьи	12 000	14 050
Аренда офисов и других площадей	10 000	11 800
Усяго	62 000	73 200

Разрабатывая маркетинговую кампанию, необходимо изучить структуру спроса и все перечисленные особенности. Так как к новым организациям на рынке нет достаточного доверия, в первую очередь следует создать необходимый имидж и зарекомендовать себя как компанию, которая уже заслужила на рынке определенную репутацию.

Немаловажную роль в его развитии, расширении его возможностей играет и реклама. Недвижимость – это именно тот случай, когда количество рекламы и успех предприятия имеют прямо пропорциональную зависимость.

Чтобы привлечь большее количество потенциальных клиентов, нужно использовать различные рекламные возможности:

• на местном уровне (тэлебачанне, газеты, расклеивание и распространение листовок),
• возможности интернета (организация сайта, распространение информации на тематических ресурсах, форумах и в социальных сетях),
• эффектная вывеска с указанием выполняемых услуг и другие виды внешней рекламы.

Любая реклама должна быть эффективной. Для этого она должна быть качественно и профессионально разработана. По этой причине рекомендуют обращаться в специализированные агентства для разработки рекламной кампании и стратегии. То же касается разработки и продвижения сайта агентства. Официальный интернет-ресурс должен быть функциональным и удобным для пользователя. Он должен включать подробную информацию об услугах предприятия, сообщать расценки и другие подробности и предоставлять подробную контактную информацию.

Фінансы агенцтва нерухомасці

Расходная часть финансового плана в расчете на основные периоды развития компании складывается из следующих составных:

артыкул выдаткаў	Выдаткі ў месяц	Выдаткі за год	аднаразовыя выдаткі	Усяго выдаткі за год
арэнда (купля) памяшкання (45 кв.м)	52 500	630 000	10 500	640 000
Расходы на коммуникацию	50 000			50 000
Архитектурные услуги			300 000	300 000
Покупка канцелярских товаров			128 700	128 700
Приобретение брошюр, оплата консультаций, паслуг страхавання			409 500	409 500
Исследование рынка недвижимости	45 000	540 000	220 000	265 000
Покупка офисной мебели			231 700	231 700
Купля камп'ютэрнага абсталявання			289 000	289 000
стварэнне сайта, хостынг, купля скрыптоў			120 000	120 000
рэкламныя выдаткі	65 000	780 000		780 000
зарплата	640 000	7 700 000		7 700 000
падаткі	193 000	2 307 000		2 307 000
непрадбачаныя выдаткі			171 000	171 000
Усяго	851 800	9 621 000	1 880 000	11 056 000

Такім чынам, согласно с расчетами, расходы на открытие, развитие и продвижение в первый год составят более 11 мільёнаў рублёў.

Отдельный пункт расходной составляющей финансового плана – налоговые выплаты. Обязательный перечень таких затрат включает:

Найменне	база	перыяд	падатковая стаўка
Падатак на прыбытак	атрыманая прыбытак	1 месяц	20%
NDS	дабаўленая вартасць	1 месяц	18%
Падатак на маёмасць	Кошт маёмасці	Па ўсталяваным графіку	2,2%
Падаходны падатак	Фонд аплаты працы	1 месяц	13%
сацыяльныя адлічэнні	Фонд аплаты працы	1 месяц	30%

Оформив еще на этапе открытия бизнеса форму налогообложения ЕНВД, можно значительно упростить процесс налоговой отчетности и сократить расходы.

даход

Рентабельность бизнеса в среднем составит показатель в 25%. Окупаемость агентства недвижимости при такой рентабельности – 3-6 месяцаў. Такие результаты будут возможными при сохранении действующих показателей ценообразования на объекты недвижимости в стране, а также цен на услуги агентств недвижимости. На данный момент наценка на услуги таких компаний составляют 5 - 6% от стоимости объектов недвижимости. Сохранять рентабельность агентства позволит постоянный мониторинг цен на рынке и отслеживание их динамики.

План объемов предоставления услуг в соответствии с основными этапами создания и развития агентства будет выглядеть следующим образом:

перыяд	выгляд паслугі	Аб'ём вытворчасці і рэалізацыі за 1 мес.	цана, руб.	Выручка ад рэалізацыі, руб.
1 - 12 месяц інвеставання	Объем продаж и вознаграждения по сделкам	Базовая стоимость 1 кв.м – 36 000 руб.	ад 3 % от суммы сделки	9 200 000 - 103 700 000
13 - 24 месяц функцыянавання	Объем продаж и вознаграждения по сделкам	Базовая стоимость 1 кв.м – 36 000 руб.	ад 3 % от суммы сделки	9 600 000 - 108 574 000

На данный момент показатель прироста выручки от оказания услуг агентства недвижимости составляет 10 - 14% у год. Если такая динамика будет сохранена, годовой объем реализации достигнет 112, 4 мільёнаў рублёў. На этот показатель будут влиять не только общеэкономическое состояние и развитие рынка недвижимости в стране, но и грамотность подбора кадров и разработка маркетинговой политики.

рызыкі

Основные проблемы, которые предпринимателям, открывающим агентство недвижимости, нужно решать в первую очередь, наступныя:

1. – сложности в открытии компании с нуля по причине отсутствия авторитета на рынке;
2. – высокая конкуренция на рынке. В том числе опасна нечестная конкуренция – нередко представители других агентств и частные агенты переманивают клиентов или каким-либо путем получают базы данных других компаний. Существует также практика переманивания сотрудников агентства вместе с их уже наработанной базой клиентов;
3. – остаточные явления кризиса и возможность развития нового – чтобы держать свою позицию в условиях кризиса, необходимо выработать эффективную стратегию;
4. – сезонный фактор: в определенные месяцы рынок недвижимости практически замирает. В этот период стоит рассматривать варианты снижения цен, что поможет удержать активность и предотвратить резкое падение прибыли.
5. – высокий риск при работе с проблемными объектами недвижимости и недобросовестными клиентами.

Рынок недвижимости всегда во многом зависит от геополитического и макроэкономического фона. Любые явления, расшатывающие эту систему, автоматически отражаются на курсе валют и стоимости недвижимости.

По результатам изучения отрасли и составления бизнес-плана можно сделать следующие выводы. Агентство недвижимости – потенциально перспективный и относительно малозатратный вид бизнеса, предоставляющий востребованные услуги. Тем не менее в этом секторе наблюдается высокий уровень конкуренции, о чем свидетельствует динамика роста предприятий этого направления. С каждым годом количество граждан, желающих купить, продать, сдать или арендовать жилье, производственное или офисное помещение, возрастает. Гэта азначае, что даже при наличии высокой конкуренции перспективы для появления новых агентств есть – необходимо только предложить потребителю достаточно высокий уровень услуг и правильно расставить приоритеты деятельности.

Секреты успешной работы риэлтора – ў відэа: